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La vacance locative se définit ainsi : logement vide, en l'état, en attente d'un locataire depuis au moins un mois. On estime une courte durée de 1 à 3 mois, une longue durée à plus de 6 mois. Pour les professionnels de l'immobilier, c'est « un des indicateurs fondamentaux de la santé du marché de l'immobilier en général ». C'est aussi ce qu'indique l'Observatoire départemental de l'habitat du Doubs dont la dernière note de conjoncture rend compte de la situation au premier trimestre 2012 à partir des données des cinq bailleurs sociaux du département (Grand Habitat Besançon, Habitat 25, Néolia, Idéha, SAIEMB) et de vingt agences immobilières pour le parc privé.
Une vacance minimale serait nécessaire (3%), selon les professionnels de l'immobilier, pour permettre à l'offre de se renouveler, c'est la carence de « rotation » d'un délai moyen de six mois. Un taux de 7% serait « normal » dans ces conditions. Une trop faible vacance indiquerait, à partir d'un marché tendu (offres répondant tout juste à la mesure des demandes), une situation de pénurie de l'offre. Mais une forte vacance, en particulier dans les territoires de moyenne densité où le marché n'est pas en tension, serait problématique (voir encadré sur Pays de Montbéliard Agglomération). La crise économique, industrielle, l'ancienneté des logements, les tensions et la relégation urbaines sont souvent mises en avant. Selon l'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement, la « disponibilité générale des logements vacants serait réduite ».
Locataires plus exigeants sur la qualité
800 logements vacants dans le Pays de Montbéliard
La vacance dans le Pays de Montbéliard concerne tous les bailleurs sociaux. La vacance commerciale du logement social y est de 6,8% quand elle n'est que de 2,7% dans le Grand Besançon.
Dans la stratégie d'Habitat 25 notamment, les démolitions ont déjà été plus importantes qu'initialement prévu. Le marché est atone du fait des difficultés économiques, celles en particulier de l'industrie automobile : moins de salariés PSA et de ses fournisseurs, perte d'habitants sur Montbéliard, Audincourt, Valentigney...). Malgré des démolitions nombreuses, le niveau de vacance reste élevé. Il ne concerne pas que la Petite Hollande mais aussi Chiffogne, Batteries du Parc.
Le Pays de Montbéliard compte 800 logements sociaux vacants (en vacance commerciale) et 600 en vacance organisée-technique. Pour regagner de l'attractivité et conserver ses habitants, la collectivité entend diriger son action vers le renouvellement urbain, la densification du bâti et la réhabilitation des logements vides.
« Il y a plus d'offres que de demandes à présent », constate Mme Barthelet qui dirige une agence immobilière familiale à Besançon. « Il y a eu beaucoup de constructions, dès qu'un terrain était disponible on a construit. Et la demande actuelle est stable. Nous n'avons pas d'industries qui emploient beaucoup de monde ici. » Est-elle concernée par la vacance ? « Comme pour d'autres agences, 10% de ce que l'on gère est vide. Il y a trop de studios certainement, les étudiants les prennent plus tardivement qu'avant (septembre au lieu de juillet). Les locataires sont à la fois exigeants et pour certains peu scrupuleux de l'entretien des logements où ils vivent. Les propriétaires sont de leur côté plus méfiants et demandent garanties et cautions supplémentaires. »
Quelles sont les exigences des locataires ? « Par exemple, s'il n'y a pas de double fenêtre en PVC, pas d'isolation suffisante qui permettrait de réduire les charges, ce qui est normal, les gens cherchent autre chose. C'est vrai qu'il y a davantage de rénovations à faire pour des logements de quarante ans, que les propriétaires âgés peinent à entreprendre. Ils ont du mal à louer à présent ce qui se louait facilement avant. » Quelles perspectives dans le secteur ? « Pour nous il faut faire la différence en réduisant les frais d'agence et en étant réactif, accompagner dès qu'ils le souhaitent en visite les demandeurs de locations par exemple. »
La vacance « vertueuse » et la vacance commerciale
Pour les bailleurs sociaux, la situation bisontine diffère selon les quartiers. Le taux de vacance pour l'ensemble du parc est moitié moindre de celui du secteur privé, proche donc de la « vacance vertueuse ». La vacance dite commerciale (sans les logements destinés à la vente ou à la démolition) serait relativement importante pour Grand Besançon Habitat (sous la tutelle de la municipalité) : 5% notamment du fait d'un patrimoine situé dans les barres d'immeuble des quartiers des 408, de Fontaine Ecu (dont certaines seront détruites) et de Planoise. GBH possède 60% de son patrimoine en Zone Urbaine Sensible (ZUS). Habitat 25 (tutelle du Conseil général) recense 30% de ses logements en ZUS et connait une vacance globale de 2,5%.
D'assez nombreux logements des années 60 sont considérés comme devant être rénovés par les bailleurs sociaux qui s'inquiètent des financements. Habitat 25 construit chaque année 150 logements, ce qui est assez peu pour entretenir son patrimoine (10.000 logements). La société engage 45.000 euros par logement réhabilité, 70.000 pour certains quand des travaux importants d'isolation sont à réaliser.
L'Etat s'est désengagé du logement social
Les bailleurs sociaux soulignent le désengagement de l'Etat en matière de financement du logement social. Les subventions, de 15% il y a 15 ans, sont de l'ordre de 7% à présent. Le reste du financement est constitué d'emprunts sur 40-50 ans à la Caisse des dépôts et consignations et d'une proportion de 15% de fonds propres (qui n'étaient pas nécessaires il y a 15 ans). Ainsi Habitat 25 engage-t-il environ 25.000 euros de fonds propres par logement. L'organisme se félicite d'avoir une forte politique sociale d'attribution. Il réserve une bonne part de ses programmes aux personnes en situations difficiles : sur un programme de 20 logements, 8 sont destinés au Prêt Locatif Aidé d'Intégration (moins de 60% du loyer maximum PLUS).
D'autres régions connaissent une réelle crise du logement, une attente importante pour obtenir un logement social du fait d'un faible taux de rotation (Ile de France, Provence Alpes Côte d'Azur et Midi Pyrénées en particulier) ce n'est pas le cas de la Franche-Comté, selon les bailleurs interrogés.
Palente : le social plus cher, le privé moins cher
Dans le quartier de Palente, les locataires trouvent à défendre leurs intérêts avec l'association Consommation Logement Cadre de Vie (CLCV). Les logements sociaux y sont pour l'essentiel la propriété de Néolia, bailleur privé. Alain Springaux de la CLCV constate que « le prix du même logement social varie trop selon les quartiers et que les logements neufs sont chers. En dix ans les prix du secteur social ont augmenté de 15 à 20%, ceux du secteur privé ont baissé de 15 à 20%. » Qu'en est-il de la vacance ? « Elle varie beaucoup en fonction des quartiers où les sentiments d'insécurité et d'abandon l'emportent. Les pratiques de mutualisation des loyers là où il y a de la vacance sont aussi prohibitives, injustes. » Les efforts nécessaires selon la CLCV ? « Beaucoup des logements à Palente devraient être rénovés. Leur ancienneté et leur faible isolation provoquent des charges locatives importantes, à l'exemple des notes de consommation de gaz de 500 euros que nombre de locataires nous ont présentées dernièrement. Des réhabilitations seraient nécessaires dans les logements des années 50, le changement des chaudières également. Par ailleurs la gestion Néolia est assez rigoureuse : sur son parc de 7.800 logements, moins de cent seraient vacants. Des attachés de clientèle connaissent assez bien le terrain, organisent des opérations de promotion et des visites gratuites. Six mois sans dette sont nécessaire pour être transféré, mais il ne faut pas oublier la rénovation pour ceux qui sont déjà là. »
